O que deve fazer um morador quando deteta infiltrações no teto do seu apartamento do último andar? Quem é responsável? E como resolver o problema com eficácia?
Neste artigo, vamos esclarecer essas dúvidas e mostrar como um diagnóstico técnico, como o Relatório Técnico de Infiltrações, pode ser fundamental para resolver o problema de forma definitiva, justa e documentada.
Quais as possíveis causas das infiltrações no último andar?
Quando a infiltração ocorre no teto de um apartamento no último piso, a origem mais provável está na cobertura do edifício. Esta zona é especialmente exposta a agentes climáticos como chuva, vento e variações térmicas, o que a torna vulnerável a falhas de impermeabilização.
No entanto, as causas podem ser diversas, incluindo, por exemplo:
- Fissuras no telhado ou cobertura;
- Juntas de dilatação não conformes
- Caleiras partidas ou fissuradas;
- Impermeabilização degradada;
- Entupimento de ralos ou caleiras;
- Telas descoladas nas platibandas
- Rufos degradados e furações soltas
O que fazer quando há infiltração no teto?
1. Registo imediatamente os danos
Fotografe as manchas de humidade ou bolor, tome nota da sua evolução e registe os dias de chuva. Esta documentação poderá ser útil para comprovar que o problema é recorrente e está relacionado com a cobertura.
2. Contactar o administrador do condomínio
Contacte o administrador do condomínio mal se aperceba do problema. Quando a origem provável da infiltração está na cobertura – que é uma parte comum do edifício, segundo o Código Civil português (art. 1421.º) – a responsabilidade pela reparação é do condomínio.
3. Solicitar uma peritagem técnica independente
Apesar de ser comum atribuir-se automaticamente a responsabilidade ao condomínio, é essencial confirmar a origem do problema de forma técnica.
Uma infiltração visível no teto nem sempre significa que a cobertura é a culpada. Pode, por exemplo, estar relacionada com uma chaminé, caixa de escadas, claraboia, ou mesmo com instalações de equipamentos (painéis solares, antenas, etc.).
É aqui que um Relatório de Patologias se torna essencial. Este serviço consiste numa inspeção técnica realizada com equipamentos avançados e sem causar danos que permite:
- Identificar com precisão a origem da infiltração;
- Determinar se a responsabilidade é do condomínio ou de um condómino;
- Definir as medidas corretivas adequadas;
- Evitar conflitos ou reparações desnecessárias.
Este relatório pode ainda ser usado como prova em processos de mediação ou, em último caso, em tribunal.
Quem deve pagar os custos de reparação?
Se o problema for confirmado como tendo origem na cobertura (parte comum), os custos de reparação devem ser suportados pelo condomínio, de forma proporcional às quotas dos condóminos.
Se, por outro lado, a origem estiver numa intervenção mal executada por um condómino (ex: telas furadas para a colocação de um aparelho de ar condicionado), a responsabilidade será do proprietário da fração.
E se o condomínio não agir?
Caso o condomínio demore a agir ou recuse assumir a responsabilidade sem fundamento, o condómino afetado pode:
- Enviar uma carta registada com aviso de receção ao administrador;
- Solicitar uma assembleia extraordinária para discutir o tema;
- Apresentar o Relatório de Patologias como base técnica da sua reclamação;
- Em último recurso, avançar com ação judicial com base na prova técnica.
Em casos de reparações urgentes relativas a infiltrações provenientes de áreas comuns, o condómino pode avançar com as mesmas e, posteriormente, pedir o reembolso à administração do condomínio (fonte: DECO PROteste)
A importância de agir rapidamente
A infiltração é um problema que não desaparece sozinho. Quanto mais tempo se adiar a resolução, maiores serão os danos, não só estéticos, mas também estruturais, podendo afetar:
- Rebocos e pinturas;
- Tetos falsos ou revestimentos;
- Instalações elétricas;
- Condições de salubridade (aparecimento de bolores e fungos);
- Entre outros.
Agir cedo significa menos custos, menos conflitos e mais segurança para todos os condóminos.
Como a Relpa pode ajudar?
A RELPA é especializada no diagnóstico de infiltrações e na elaboração de relatórios técnicos independentes e rigorosos.
Com atuação em todo o país (Portugal Continental), a RELPA é uma referência para quem procura:
- Diagnósticos imparciais e tecnicamente fundamentados;
- Equipamentos de última geração e métodos não destrutivos;
- Apresenta soluções claras e bem documentadas para resolver infiltrações.
A RELPA é frequentemente recomendada por administradoras de condomínio e entidades de defesa do consumidor como a DECO PROTeste.
Quem paga o serviço da RELPA nestas situações?
Nos casos em que a administração do condomínio não atue em tempo devido nem providencie resposta em tempo útil, o proprietário da fração afetada por infiltrações, que pretenda esclarecer a origem do problema, pode avançar com o pedido do relatório técnico da RELPA e, posteriormente, solicitar o reembolso, caso se confirme que a infiltração tem origem em partes comuns (fonte: Doutor Finanças).
Em último caso, o condómino pode mesmo usar o relatório como base para exigir judicialmente a reparação dos danos e o reembolso das despesas técnicas.
Se a administração do condomínio reconhece a necessidade de apurar tecnicamente a origem da infiltração (seja por transparência ou para evitar conflitos), o custo do relatório é suportado pelo condomínio, ou seja, pelos condóminos em conjunto, proporcionalmente às suas quotas.
Este é o cenário mais correto e equilibrado, especialmente quando há dúvidas legítimas sobre a origem do problema ou quando existem vários condóminos afetados.
