As infiltrações em edifícios são uma das situações mais recorrentes e frustrantes para os condóminos. Quando surgem manchas de humidade, bolores ou água a escorrer pelas paredes ou tetos, levanta-se uma pergunta inevitável: quem é responsável — o condomínio, o proprietário da fração ou o vizinho?
Este artigo, elaborado com o apoio da Condomínios com Vida, empresa de Gestão e Administração de Condomínios no Porto, explica de forma clara como se apuram as responsabilidades e como a peritagem de infiltrações da Relpa pode contribuir para a rápida resolução do problema.
O que diz a lei portuguesa?
De acordo com o Código Civil português, nomeadamente no artigo 1421.º, as partes comuns de um prédio incluem:
1 – São comuns as seguintes partes do edifício:
- a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
- b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
- c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
- d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
- Presumem-se ainda comuns:
- a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
- b) Os ascensores;
- c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
- d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
- e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Quando a infiltração tem origem numa destas partes comuns, a responsabilidade é do condomínio.
Por outro lado, se a infiltração for causada por uma intervenção deficiente no interior de uma fração (por exemplo, uma remodelação mal executada ou uma fuga numa canalização privada), então a responsabilidade é do proprietário dessa fração.
Como se apura a origem da infiltração?
É aqui que entra a importância de uma avaliação técnica especializada. Muitas vezes, a origem da infiltração não é visível a olho nu. A água pode infiltrar-se por um ponto e manifestar-se noutro completamente diferente.
Para evitar conflitos e atribuições injustas de responsabilidade, o ideal é solicitar um Relatório Técnico de Infiltração, como o que é realizado pela RELPA.
Este relatório:
- Identifica a origem exata da infiltração;
- Avalia os danos estruturais ou superficiais;
- Indica as medidas corretivas recomendadas;
- Serve como prova técnica independente em caso de litígio.
Este tipo de inspeção é feito com recurso a equipamentos não destrutivos, como termografia, medição de humidade e análise de materiais, assegurando precisão sem danificar o imóvel.
Responsabilidade do condomínio: casos comuns
- Infiltração vinda da cobertura do prédio;
- Infiltração proveniente de terraço de uso privado situado por cima de fração afetada;
- Infiltração causada por uma fissura na fachada;
- Infiltração por canalização comum;
- Infiltração causada por falhas na impermeabilização das varandas ou terraços que sirvam de cobertura a espaços úteis;
- Danos provocados por rutura de conduta vertical (água ou esgoto) comum;
- Entrada de água pela caixa de escadas ou átrio comum com origem nas caixilharias;
- Infiltração nas garagens ou arrecadações com origem no exterior;
- Humidade ascendente ao nível do rés-do-chão ou caves.
Responsabilidade do condómino: casos comuns
- Fuga de água de maquinaria no interior de uma fração;
- Infiltração vinda do interior do apartamento de cima (responsabilidade é do condómino do andar superior);
- Rutura de um tubo ou torneira no WC ou cozinha;
- Instalação incorreta de base de duche ou banheira, com deficiências de silicones ou impermeabilização;
- Canalização privativa (ex: ligação da torneira à rede) com fuga por desgaste ou má instalação;
- Danos provocados por alterações feitas pelo proprietário na fração;
- Entupimento da canalização privativa.
Como a Relpa pode ajudar?
A responsabilidade por infiltrações em condomínios depende da origem do problema. Quando não é evidente, o mais sensato é recorrer a uma peritagem técnica como a da RELPA. Só assim se consegue apurar com exatidão quem deve reparar e suportar os custos.
Se está a enfrentar uma infiltração e não sabe por onde começar, fale com o seu administrador de condomínio e considere a realização de um Relatório de Patologias. Será a base para uma resolução justa e eficaz.
Atuamos em Portugal Continental.
